Abschlusskontrolle · 1. Oktober 2026
Bankpaket Wasserschlosspark
Versandbereit nach 4 kurzen Anpassungen
Zahlen, Rollen und Termine sind jetzt über alle Dokumente stimmig. Offen sind der Austausch des Finanzierungsantrags gegen die überarbeitete Version vom 1. Oktober (geprüft, Zahlen stimmen), eine Zeile im Inhaltsverzeichnis, ein veralteter Satz im Gesamtdossier und die Nachlieferliste im Begleitmail. Geschätzter Aufwand: unter einer Stunde.
Schritt 1 · Planungskredit
10.0Mio CHF
Belehnung Landwert 21.7 %
Schritt 2 · Anlagekosten
167.0Mio CHF
+3.2 Mio ggü. 28.09.
Maximale Kreditbeanspruchung
65.0Mio CHF
−2.6 Mio ggü. 28.09.
Risiko- und Gewinnmarge
12.2Mio CHF
7.1 % der Kosten · +1.8 Mio ggü. 28.09.
Muss vor Versand
4 Punkte
- Finanzierungsantrag ersetzen
- Inhaltsverzeichnis nachführen
- Baueingabe-Satz im Gesamtdossier
- Übrige Parzellen und Pfandrechte im Begleitmail
Finanzierungsantrag vom 1. Oktober 2026
Bankpaket · Ordner «Bankpaket_ohne_Verkehrswert»
Unterlagen mit Viewer und Download
Gegliedert wie das Inhaltsverzeichnis. Zuoberst der neue Finanzierungsantrag vom 1. Oktober, der die Version vom 28. September im Ordner ersetzt.
| Dokument | Stand | Grösse | Status | Aktion |
|---|---|---|---|---|
| AFinanzierungsantrag | ||||
| Finanzierungsantrag, Stand 1. Oktober 2026 (überarbeitet, geprüft)01_Wasserschlosspark_Finanzierungsantrag_20261001.pdf | 01.10.2026 | 504 KB | neu 01.10 | Download |
| Inhaltsverzeichnis00_Inhaltsverzeichnis_WSP_Finanzierung.pdf | 30.09.2026 | 120 KB | kleine Anpassung | Download |
| Finanzierungsantrag (Version im Ordner)01_Wasserschlosspark_Finanzierungsantrag_20260928.pdf | 28.09.2026 | 386 KB | durch Version 01.10 ersetzen | Download |
| Berechnungen DCF, Finanzierung, Residualwert01_Wasserschlosspark_Finanzierung_Berechnungen_20260928.xlsx | 30.09.2026 | 66 KB | aktuell | Download |
| BProjektdossiers | ||||
| Bewertungsdossier Wasserschlosspark02_Bewertungsdossier_Wasserschlosspark.pdf | 30.09.2026 | 24 KB | kleine Anpassung | Download |
| Kennzahlen Wasserschlosspark (Bericht)02_Bewertungsdossier_Wasserschlosspark_Kennzahlen.pdf | 30.09.2026 | 153 KB | aktuell | Download |
| Kennzahlen Wasserschlosspark (Excel)02_Bewertungsdossier_Wasserschlosspark_Kennzahlen.xlsx | 30.09.2026 | 19 KB | aktuell | Download |
| Anhang Wasserschlosspark: Pläne, Visualisierungen02_Bewertungsdossier_Wasserschlosspark_Anhang.pdf | 24.08.2026 | 17.5 MB | aktuell | Download |
| Bewertungsdossier Villette03_Bewertungsdossier_Villette.pdf | 30.09.2026 | 31 KB | aktuell | Download |
| Kennzahlen Villette (Bericht)03_Bewertungsdossier_Villette_Kennzahlen.pdf | 14.08.2026 | 149 KB | aktuell | Download |
| Kennzahlen Villette (Excel)03_Bewertungsdossier_Villette_Kennzahlen.xlsx | 14.08.2026 | 45 KB | aktuell | Download |
| Anhang Villette: Baueingabe, Formulare, Visualisierungen03_Bewertungsdossier_Villette_Anhang.pdf | 30.09.2026 | 14.6 MB | aktuell | Download |
| CKosten, Budget und Residualwert | ||||
| Kostenvoranschlag Villette, BKP 1-stellig04_205_Villette_KV_BKP-1-stellig_20260917.pdf | 17.09.2026 | 66 KB | aktuell | Download |
| Kostenvoranschlag Villette, BKP 2-stellig04_205_Villette_KV_BKP-2-stellig_20260917.pdf | 17.09.2026 | 69 KB | aktuell | Download |
| Budgetplanung und Residualwert (Bericht)05_Wasserschlosspark_Verkaufswert_Budgetplanung.pdf | 30.09.2026 | 107 KB | aktuell | Download |
| Budgetplanung und Residualwert (Excel)05_Wasserschlosspark_Verkaufswert_Budgetplanung.xlsx | 30.09.2026 | 34 KB | aktuell | Download |
| DWohnungsspiegel | ||||
| Wohnungsspiegel Villette mit Verkaufserlösen (Bericht)06_Villette_Wohnungsspiegel_Verkaufserloes.pdf | 14.08.2026 | 121 KB | aktuell | Download |
| Wohnungsspiegel Villette (Excel)06_Villette_Wohnungsspiegel_Verkaufserloes.xlsx | 14.08.2026 | 20 KB | aktuell | Download |
| ETermine | ||||
| Bauablauf Gesamtprojekt07_Bauablauf_Wasserschlosspark.pdf | 17.09.2026 | 123 KB | aktuell | Download |
| FGrundbuchauszüge | ||||
| Grundbuchauszug Parzelle 1181Grundbuch_Auszug_Parz.1181.pdf | 26.09.2025 | 114 KB | aktuelle Auszüge nachliefern | Download |
| Grundbuchauszug Parzelle 1178Grundbuch-Auszug_Parz.1178.pdf | 26.09.2025 | 70 KB | aktuelle Auszüge nachliefern | Download |
| Grundbuchauszug Parzelle 1278Grundbuch-Auszug_Parz.1278.pdf | 26.09.2025 | 79 KB | aktuelle Auszüge nachliefern | Download |
| Grundbuchauszug Parzelle 1781Grundbuch-Auszug_Parz.1781.pdf | 26.09.2025 | 66 KB | aktuelle Auszüge nachliefern | Download |
«Ansehen» bei einem PDF öffnet es hier.
Prüfung · abhaken
Muss vor dem Versand, kann danach
0 / 4 erledigt
Have to have
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Finanzierungsantrag ersetzenOrdner, Block A
01_…_20260928.pdf im Ordner zeigt noch Villette I mit 29.3 / 19.5 Mio, Wert 179.1 Mio, Marge 10.4 Mio und Kreditspitze 67.6 Mio. Budgetplanung und Excel rechnen bereits mit 34.2 / 22.7 Mio, 184.1 Mio, 12.2 Mio und 65.0 Mio.
MassnahmeNeue Version 01_…_20261001.pdf einlegen; alte Datei entfernen.
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Inhaltsverzeichnis nachführen00_Inhaltsverzeichnis, Block A
Block A nennt «Stand 28.09.2026», 377 KB und den alten Dateinamen.
MassnahmeDateiname auf …_20261001.pdf und Stand auf 01.10.2026 ändern (eine Zeile).
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Baueingabe-Satz im Gesamtdossier02_Bewertungsdossier_Wasserschlosspark, S. 2
Fliesstext Seite 2: «Baueingabe geplant ab 2027, beginnend mit dem Baufeld West.» Widerspricht der eingereichten Baueingabe Villette (22.07.2026) und den eigenen «Nächsten Schritten».
MassnahmeErsetzen durch: «Baueingabe Villette (Baufeld A) eingereicht am 22.07.2026; Baueingaben Concierge/Spitex und Campus 2027.»
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Übrige Parzellen und Pfandrechte im BegleitmailBegleitmail
Grundbuch liegt für 4 von 8 Parzellen vor (24'653 von 27'000 m²), Stand 26.09.2025. Es bestehen Schuldbriefe über 7.85 Mio (Aargauische Kantonalbank, Neue Aargauer Bank). Parzelle 1181 ist im Kataster der belasteten Standorte eingetragen.
MassnahmeIm Begleitmail als Nachlieferung nennen: aktuelle Auszüge, Status der Parzellen 1179, 1180, 3035, 3036, Übersicht beanspruchte Hypotheken, Stellungnahme Altlasten. Vorher intern klären, ob die vier Parzellen der Aarvia gehören.
0 / 8 erledigt
Nice to have
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Villette II: Preisansatz05_Budgetplanung, Fussnote
Budgetplanung erwähnt selbst: Mit dem Villette-Ansatz von 9'700 CHF/m² ergäben sich 70.3 statt 77.0 Mio. Die Bank wird eher den tieferen Wert nehmen; die Marge sinkt dann auf rund 5.5 Mio.
MassnahmeEntweder so stehen lassen (transparent) oder Begründung für 77.0 Mio (Lage, Grösse, Attika) als Satz ergänzen.
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«siehe Fussnoten» ohne Fussnoten02 und 03 Bewertungsdossier, S. 1
Beide Dossiers verweisen auf Fussnoten, die es nicht gibt.
MassnahmeSatz streichen oder durch «Quelle je Kennzahl in der Spalte Grundlage» ersetzen.
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«226 WE» zählt Gewerbe- und Büroeinheiten02_Bewertungsdossier_Wasserschlosspark
Das Gesamtdossier nennt 189 bzw. 226 «Wohneinheiten»; der Antrag weist 164 Wohnen/Wotel + 62 Gewerbe/Büro aus (Summe identisch).
MassnahmeBegriff «Einheiten» statt «WE» verwenden.
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Grundstück im Kostenvoranschlag04_KV Villette
KV Villette weist BKP 0 Grundstück 6.0 Mio aus; im Antrag wird das ganze Areal mit 46.1 Mio als Sacheinlage geführt.
MassnahmeMündlich erklären: KV-Grundstück ist ein projektinterner Ansatz, nicht der Landwert.
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Preisstand Kostenvoranschlag04_KV Villette, Grundlagen
KV basiert auf der Abrechnung Bollpark (Ausführung 2020–2023), ohne Teuerung.
MassnahmeBei Rückfrage: Reserve 0.5 Mio und ±15 % Genauigkeit nennen; Teuerungsannahme für Schritt 2 nachreichen.
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Spitex: zwei Volumenangaben02 Kennzahlen, 03 Villette
Villette-Dossier 1'598 m² / 4'920 m³ (SIA 416), Kennzahlen 1'413 m² / 4'361 m³ (Masterplan). In der Fussnote der Kennzahlen erklärt.
MassnahmeBelassen.
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Bauablauf im Gesamt-Anhang02_…_Anhang, S. 11
Anhang S. 11 zeigt den Bauablauf vom 24.08.2026, separat liegt der Stand 17.09.2026 bei.
MassnahmeBelassen oder Seite ersetzen.
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Dateiname Excel01_…Berechnungen
Excel heisst …_20260928.xlsx, Inhalt Stand 30.09.2026.
MassnahmeOptional umbenennen und im Inhaltsverzeichnis nachführen.
Änderungsbericht · 25.09. → 29.09. → 30.09. → 01.10.
Was sich wo geändert hat
Abgleich der drei Ordnerstände und des neuen Finanzierungsantrags. Unverändert seit dem ersten Paket: Kostenvoranschlag, Wohnungsspiegel, Bauablauf, Kennzahlen Villette, Anhang Wasserschlosspark, Grundbuchauszüge (seit 29.09.).
0 / 50 abgehakt
| Dokument · Stelle | Alt | Neu | Stand | |
|---|---|---|---|---|
| 00 InhaltsverzeichnisKopfzeile | Planungskredit Baufeld A (Villette) · 25.09.2026 | Planungskredit Arealentwicklung, Phasen A–D · 30.09.2026 | 30.09. | |
| 00 InhaltsverzeichnisEinleitung | Urbanstreet AG als Entwicklerin; Kredit «für Baufeld A … für die gesamte Arealentwicklung» | Eigentümerin und Kreditnehmerin Aarvia Immobilien AG; Planungskredit für alle vier Baufelder | 30.09. | |
| 00 InhaltsverzeichnisKontakt | Patrick Hüppi (Urbanstreet AG) | Patrick Hüppi (Urbanstreet AG, Projektleiter Wasserschlosspark) | 29.09. | |
| 00 InhaltsverzeichnisGliederung | 4 Blöcke A–D, Dateien ohne Nummer | 6 Blöcke A–F, Dateien mit Präfix 00–08; neu Block A Finanzierungsantrag und Block F Grundbuchauszüge | 30.09. | |
| 00 InhaltsverzeichnisFusszeile | Telefon 044 268 18 01 | 044 268 18 00 | 30.09. | |
| 01 FinanzierungsantragGanzes Dokument | Urbanstreet Development AG | Urbanstreet AG (Titel, Fusszeilen, Autoren) | 30.09. | |
| 01 FinanzierungsantragFolie 4, Kennwerte Areal | GF 46'416 m² · GV 172'873 m³ · PP 341 (57/284) · Einheiten Wohnen 178 | GF 46'445 m² · GV 172'940 m³ · PP 340 (57/283) · Einheiten Wohnen 164 | 30.09. | |
| 01 FinanzierungsantragFolie 5, Phase B | 48 / 2 Einheiten; «19 Studios und 16 Residenzen» | 34 / 2 Einheiten; «Studios und Residenzen» | 30.09. | |
| 01 FinanzierungsantragFolie 1 | Küsnacht, 28. September 2026 | Küsnacht, 1. Oktober 2026 | 01.10. | |
| 01 FinanzierungsantragFolien 5, 8, 12 · Villette I | Wert 29.3 Mio · Erstellung 19.5 Mio | Wert 34.2 Mio (Wohnungsspiegel 35.06 Mio − 2.5 % Vertrieb) · Erstellung 22.7 Mio (KV Rev. 2) | 01.10. | |
| 01 FinanzierungsantragFolien 2, 3, 10 · Anlagekosten | 163.8 Mio · EK 49.1 · FK 114.6 | 167.0 Mio · EK 50.1 · FK 116.9 | 01.10. | |
| 01 FinanzierungsantragFolien 2, 3, 11 · Kreditspitze | 67.6 Mio (41 %) | 65.0 Mio (39 %) | 01.10. | |
| 01 FinanzierungsantragFolien 2, 3, 11 · Hypothek 2033 | 10.2 Mio · Belehnung 14 % | 7.6 Mio · Belehnung 10 % | 01.10. | |
| 01 FinanzierungsantragFolien 2, 8, 12 · Wert und Marge | Wert 179.1 Mio · Marge 10.4 Mio (6.2 %) | Wert 184.1 Mio · Marge 12.2 Mio (7.1 %) | 01.10. | |
| 01 FinanzierungsantragFolie 9 · Renditen | Projekt-IRR 5.17 % · EK-IRR 5.90 % | Projekt-IRR 5.34 % · EK-IRR 6.03 % | 01.10. | |
| 01 FinanzierungsantragFolie 7 · Eckwerte | ohne Hinweis auf Pfandrechte | neue Zeile «Bestehende Schuldbriefe: gemäss Grundbuch» | 01.10. | |
| 01 FinanzierungsantragFolien 8, 15 · Quellen | Verkaufserlöse gemäss Budgetplanung; Gesamtmodell 28.09. | Villette I gemäss Wohnungsspiegel; Kennwerte Version 1.3 und Budgetplanung 30.09. | 01.10. | |
| 01 FinanzierungsantragDiagramme | Google-Slides-Version: Bilder ohne Achsenbeschriftung | native Diagramme mit Quartalen, Phasen und Jahren | 01.10. | |
| 01 Berechnungen (Excel)01_Annahmen E30 · Erstellung Phase A | 19'515'675 | 22'700'000 (KV Rev. 2) | 30.09. | |
| 01 Berechnungen (Excel)01_Annahmen Q30 · Verkaufserlös Phase A | 30'000'000 | 35'059'680 (Wohnungsspiegel) | 30.09. | |
| 01 Berechnungen (Excel)01_Annahmen E31 · Erstellung Phase B | 23'808'623 | 23'842'123 (Spitex-Volumen nach Masterplan) | 30.09. | |
| 01 Berechnungen (Excel)00 B3, 07 C11/C15 · Texte | Urbanstreet Development AG · Stand 28.09. | Urbanstreet AG · Stand 30.09.; Quellen Villette I | 30.09. | |
| 02 Dossier WasserschlossparkS. 1 und 4 · Rollen | Bauherrschaft/Eigentümerin «Aarvia / Urbanstreet AG» | Eigentümerin/Kreditnehmerin Aarvia Immobilien AG; Entwicklung, Gesamtleitung Urbanstreet AG | 30.09. | |
| 02 Dossier WasserschlossparkS. 2 · Projektleitung | Projektleitung noch zu definieren | Projektleiter Patrick Hüppi | 29.09. | |
| 02 Dossier WasserschlossparkS. 2 · Nächste Schritte | Baueingabe Baufeld West (Campus); Baustart/Bezug offen | Baueingaben B und D 2027; Baustart ab Q1 2028; Bezug Q1 2029 – Q4 2031 | 30.09. | |
| 02 Dossier WasserschlossparkS. 2 · Einheiten | 37 WE Villette separat geführt | 37 WE Villette 1 BE (24) und Spitex Umbau (13) separat geführt | 30.09. | |
| 02 Kennzahlen WasserschlossparkS. 1 · Areal | Version 1.2 · HNF 21'463 · GF 47'191 · GV 169'323 | Version 1.3 · HNF 22'228 · GF 46'445 · GV 172'940 | 30.09. | |
| 02 Kennzahlen WasserschlossparkS. 1 · Nutzung oberirdisch | Wohnen 12'178 / Gewerbe 9'285 m² HNF | Wohnen 13'440 / Gewerbe 8'788 m² HNF | 30.09. | |
| 02 Kennzahlen WasserschlossparkS. 2 · Concierge ACE | GF 9'580 · GV 33'530 m³ | GF 9'019 · GV 35'583 m³ (Wohnen 1'776 m² HNF) | 30.09. | |
| 02 Kennzahlen WasserschlossparkS. 2 · Spitex Umbau | GF 1'598 · GV 4'920 m³ | GF 1'413 · GV 4'361 m³ (Masterplan), Fussnote zu SIA 416 | 30.09. | |
| 02 Kennzahlen WasserschlossparkS. 2 · Campus Medium | GV 27'155 m³ (UG 4'155) | GV 29'278 m³ (UG 6'278) | 30.09. | |
| 02 Kennzahlen WasserschlossparkS. 3–4 · Flächenspiegel Concierge | UG Gewerbe 761.75 · EG 1'142.29 · OG1/OG2 Büro 938.13 m² · Total 3'356.61 | UG Saal 1'013.66 · EG 1'331.76 · OG1/OG2 Residenz 1'260.87 m² · Total 4'120.74 | 30.09. | |
| 03 Dossier VilletteS. 4 · Telefon | 058 252 50 00 | 079 422 29 22 | 29.09. | |
| 03 Dossier VilletteS. 2 · Strategie | Renditeprojekt, 1. Etappe zur Vermietung | 24 Wohnungen Verkauf STWE (Phase A); Spitex Umbau Vermietung (Phase B) | 30.09. | |
| 03 Dossier VilletteS. 2 · Termine | Baubewilligung, Baustart, Bezug «nachzutragen» | Bewilligung Q1 2027 · Baustart Q1 2028 · Bezug Q1 2029 | 30.09. | |
| 03 Dossier VilletteS. 4 · Bauleitung | Kontaktdaten nachzutragen — Angaben fehlen | vorgesehen — Beauftragung nach Baubewilligung | 30.09. | |
| 03 Anhang VilletteS. 3 · Beilagenverzeichnis | Verweis WSP-Anhang S. 19/20 | WSP S. 10/11 | 30.09. | |
| 05 BudgetplanungAbschnitt 2 | TCO: AK 150 · EK 103 · Verkaufswert 40 Mio | Residualwert: Wert 179.1 · EK 109.2 · Land 46.1 · Marge 10.4 Mio | 29.09. | |
| 05 BudgetplanungAbschnitt 2 · Villette I | 29.3 / 19.5 / Residual 9.7 | 34.2 / 22.7 / Residual 11.5 | 30.09. | |
| 05 BudgetplanungAbschnitt 2 · Volumen | B 38'450 · D 46'979 · Total 169'323 m³ | B 39'944 · D 49'102 · Total 172'940 m³ | 30.09. | |
| 05 BudgetplanungAbschnitt 2 · Totale | Wert 179.1 · EK 109.2 · Marge 10.4 Mio | Wert 184.1 · EK 112.4 · Marge 12.2 Mio | 30.09. | |
| 05 BudgetplanungKopf und Fussnoten | – | Eigentümerin/Kreditnehmerin; Plausibilisierung Villette I; Hinweis Villette II 70.3 Mio | 30.09. | |
| 08 GrundbuchauszügeOrdner | nur Parz. 1181 im Villette-Anhang | 4 Auszüge: 1178, 1181, 1278, 1781 (Stand 26.09.2025) | 29.09. | |
| OrdnerPrüfbericht | interner Prüfbericht (.docx) im Ordner | entfernt | 30.09. | |
| 01 Antrag, Überarbeitung 01.10.Folien 2, 11, 13 · Belehnung 2033 | 10 % | 10.5 % | 01.10. | |
| 01 Antrag, Überarbeitung 01.10.Folien 2, 11, 13 · Schuldendienst | > 10x | > 14x (DSCR min. 14.5x); 3 % Zins 11.98x | 01.10. | |
| 01 Antrag, Überarbeitung 01.10.Folie 5 · Phase B | Studios und Residenzen | 19 Studios und Residenzen | 01.10. | |
| 01 Antrag, Überarbeitung 01.10.Folie 7 · Eckwerte | Zeile «Bestehende Schuldbriefe: gemäss Grundbuch» | entfernt (Thema im Begleitmail) | 01.10. | |
| 01 Antrag, Überarbeitung 01.10.Folien 8, 12, 15 · Quellen | Gesamtmodell Stand 30.09.; Residualwert AK-Basis 63.4 Mio | Gesamtmodell 28.09.; Wohnungsspiegel 35.1 Mio brutto; KV 22.7 Mio; Hinweis 63.4 Mio entfernt | 01.10. | |
| 01 Antrag, Überarbeitung 01.10.Layout | Signet gezeichnet, Diagramme nativ | Urbanstreet-Logo als Bild, Diagramme als Bilder (Google Slides), Beschriftungen vollständig | 01.10. |
Zahlen · Excel Stand 30.09., Antrag 01.10.
Finanzierung in Zahlen
Kennzahlen 28.09. → 01.10.
| Kennzahl (Mio CHF) | 28.09. | 01.10. |
|---|---|---|
| Anlagekosten inkl. Land | 163.8 | 167.0 |
| Eigenkapital total (30 %) | 49.1 | 50.1 |
| davon bar | 3.0 | 4.0 |
| Fremdkapital 70 % | 114.6 | 116.9 |
| Verkaufserlöse netto | 106.3 | 111.2 |
| Maximale Beanspruchung | 67.6 | 65.0 |
| in % Anlagekosten | 41 % | 39 % |
| Hypothek 2033 | 10.2 | 7.6 |
| Belehnung 2033 | 14 % | 10 % |
| Zinsen Bauphase | 4.92 | 4.87 |
| Projekt-IRR | 5.17 % | 5.34 % |
| Eigenkapital-IRR | 5.90 % | 6.03 % |
Residualwert und Marge
| Position (Mio CHF) | 28.09. | 01.10. | Δ |
|---|---|---|---|
| Wert nach Fertigstellung | 179.1 | 184.1 | +4.9 |
| Erstellungskosten inkl. Planung | −109.2 | −112.4 | −3.2 |
| Masterplan, NK, Vertrieb, Zins | −7.0 | −7.0 | ±0.0 |
| Nebenkosten Planung arealweit | −1.5 | −1.5 | ±0.0 |
| Finanzierungskosten Bauphase 2026–2031 | −4.9 | −4.9 | ±0.0 |
| Residualwert vor Risiko und Gewinn | 56.6 | 58.3 | +1.8 |
| Landwert per heute (Sacheinlage) | −46.1 | −46.1 | ±0.0 |
| Risiko- und Gewinnmarge | 10.4 | 12.2 | +1.8 |
Fremdkapital am Jahresende
- Stand 01.10.
- Stand 28.09. (gestrichelt)
- Wert
- Erstellung inkl. Planung (C mit 7.0 Masterplan/NK/VK)
| Phase | HNF | W / G | Strategie | Erst. | Wert | Plan. |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Phase AVillette I inkl. TG Villette | 3'614 | 24 / 0 | Verkauf Stockwerkeigentum | 22.7 | 34.2 | 3.5 |
| Phase BConcierge ACE + Spitex Umbau inkl. öffentliche TG | 4'922 | 34 / 2 | Bestand (Rendite) | 23.8 | 35.8 | 2.5 |
| Phase DCampus Small + Campus Medium | 6'443 | 58 / 60 | Bestand (Rendite) | 27.3 | 37.1 | 2.0 |
| Phase CVillette II | 7'249 | 48 / 0 | Verkauf Stockwerkeigentum | 38.6 | 77.0 | 0.5 |
Einschätzung · intern
Wie gut sind unsere Chancen?
Schritt 1 · Planungskredit 10 Mio
Gut
- Belehnung 22 % des Landwerts, Eigenkapital 30 %.
- Baueingabe Villette eingereicht, Kostenvoranschlag nach BKP.
- Bestandsbauten mit Mieterträgen auf dem Areal; die Hausbanken (AKB, NAB) sind bereits im Grundbuch.
- Gegen uns: reiner Planungskredit ohne Bewilligung ist für Banken Risikokapital; sie verlangen meist eigene Schätzung, Sicherheiten im ersten Rang und oft eine Garantie.
Schritt 2 · Gesamtfinanzierung
Mittel, mit klaren Hebeln
- Stärke: Kreditspitze nur 65.0 Mio (39 %), Hypothek 2033 tief belehnt.
- Schwäche: Marge 7.1 %; Banken erwarten bei Entwicklungen eher 10–15 %.
- Villette II: Zonenänderung offen, 77.0 statt 70.3 Mio Preisansatz.
- Hebel: Reservationen Villette I, Absichtserklärungen Betreiber Saal und ABB, Teuerung im KV nachführen.
Fragen, die die Bank stellen wird
- Wer ist Kreditnehmerin, wer haftet?
- Aarvia Immobilien AG als Eigentümerin. Ob die Bank zusätzlich eine Garantie oder Solidarhaftung verlangt, ist offen; Antwort vorbereiten.
- Was ist das Land wert?
- Residualwert auf Ertragswert-Basis 46.1 Mio (der tiefere von zwei Werten). Die Bank lässt meist selbst schätzen; der Ordner heisst bewusst «ohne Verkehrswert».
- Welche Hypotheken bestehen heute?
- Schuldbriefe nominal 7.85 Mio (AKB 2 × 2.7 Mio Gesamtpfand, NAB 0.45 / 1.3 / 0.1 / 0.3 Mio). Beanspruchte Beträge und Rangfolge klären.
- Wie werden die Zinsen der Planungsphase bezahlt?
- Rund 0.30 Mio bis 2028 aus Eigenmitteln (Bar-Eigenkapital 4.0 Mio). Heutige Mieterträge der Bestandsbauten sind nicht eingerechnet und wären ein Zusatzargument.
- Wie sicher ist der Verkauf Villette I?
- Wohnungsspiegel mit 9'700 CHF/m² inkl. Parkplatz. Banken verlangen vor Freigabe des Baukredits meist einen Anteil Reservationen; Vorverkauf ab Bewilligung planen.
- Altlasten Parzelle 1181?
- Eintrag im Kataster der belasteten Standorte (2015). Kurze Stellungnahme oder Abklärung nachreichen.
- Teuerung seit Referenzprojekt?
- KV auf Preisstand 2020–2023 ohne Teuerung, ±15 %, Reserve 0.5 Mio. Für Schritt 2 aktualisieren.
- Villette II: Zonenänderung und Preis?
- Zonenänderung ab Q1 2027, rund zwei Jahre. Preisansatz 77.0 Mio liegt über dem Villette-Ansatz (70.3 Mio); Schritt 2 hängt daran, Schritt 1 nicht.
- Wer betreibt Eventsaal und öffentliche Tiefgarage?
- Betreibermodell und Rahmenvertrag ABB-Tageskarten sind noch nicht unterschrieben; Absichtserklärungen würden Schritt 2 stärken.
Interne Überlegungen · nicht für die Bank
Was wir wissen sollten
Strategie Mix statt Bestand
Verkauf Villette I und II
Villette II zum Villette-Ansatz
Marge rund 5.5 Mio
Sicherheit Schritt 1
Bis 39 % Belehnung
Robustheit Verkauf
−30 % Erlös tragbar
Kostenbasis
Teuerung nicht drin
Bankwahl
Hausbank zuerst
Kommunikation
Begleitmail und letzte Bitte an Tim
Betreff: Wasserschlosspark Untersiggenthal – Finanzierungsanfrage Planungskredit CHF 10 Mio Sehr geehrte/r [Anrede Name] Gerne stellen wir Ihnen die Unterlagen zur Finanzierung des Areals Wasserschlosspark in Untersiggenthal zu. Eigentümerin und Kreditnehmerin ist die Aarvia Immobilien AG; die Urbanstreet AG verantwortet die Entwicklung. Unser Anliegen gliedert sich in zwei Schritte: 1. Planungskredit CHF 10 Mio (Q4 2026 – Q3 2028) für die Planung der vier Phasen bis zur Baubewilligung, gesichert durch das Areal. Zu diesem ersten Schritt bitten wir Sie um eine Offerte. 2. Gesamtfinanzierung ab Baustart 2028 (Anlagekosten CHF 167.0 Mio, 70 % Fremdkapital, Ablösung des Planungskredits). Sie ist zur Einordnung dargestellt und wird zu gegebener Zeit separat beantragt. Die Unterlagen finden Sie unter [Download-Link]; das Inhaltsverzeichnis ordnet sie in sechs Blöcke. Folgende Unterlagen reichen wir bis [Datum] nach: – aktuelle Grundbuchauszüge sämtlicher Parzellen des Areals – Übersicht der bestehenden Grundpfandrechte und deren Beanspruchung – Stellungnahme zum Eintrag im Kataster der belasteten Standorte (Parzelle 1181) Gerne stellen wir Ihnen das Projekt persönlich vor. Passen Ihnen [Terminvorschlag 1] oder [Terminvorschlag 2]? Für Fragen stehen Ihnen Sandro Herren (Aarvia Services AG) und ich jederzeit zur Verfügung. Freundliche Grüsse Patrick Hüppi Projektleiter Wasserschlosspark Urbanstreet AG · Gustav-Siber-Weg 4 · 8700 Küsnacht 079 422 29 22 · zin@urbanstreet.ch
Betreff: Bankpaket Wasserschlosspark – letzte Anpassungen vor Versand Lieber Tim Danke für die Überarbeitung, das Paket ist fast fertig. Vor dem Versand bitte noch: 1. Finanzierungsantrag ersetzen: 01_…_20260928.pdf raus, neue Version 01_Wasserschlosspark_Finanzierungsantrag_20261001.pdf rein (rechnet mit Villette I 34.2 / 22.7 Mio wie Budgetplanung und Excel). 2. Inhaltsverzeichnis Block A: Dateiname und Stand auf 01.10.2026 nachführen. 3. Bewertungsdossier Wasserschlosspark S. 2: Satz «Baueingabe geplant ab 2027, beginnend mit dem Baufeld West» ersetzen durch «Baueingabe Villette eingereicht am 22.07.2026; Baueingaben Concierge/Spitex und Campus 2027». 4. Kurz klären: Gehören die Parzellen 1179, 1180, 3035 und 3036 der Aarvia? Und welche der Schuldbriefe (7.85 Mio nominal) sind heute beansprucht? Beides nennen wir im Begleitmail als Nachlieferung. Alles andere ist nice to have und kann nach dem Versand kommen. Danke LG Patrick